Immobilienverkäufe - So laufen Sie ab!

Von der Beauftragung des Notars bis zur Eigentumsumschreibung

Kaufvertragsentwurf

Nachdem WunderAgent einen Kaufinteressenten für Ihre Immobilie gefunden hat, beauftragen wir für Sie einen Notar, der in Abstimmung mit allen Parteien einen Kaufvertragsentwurf erstellt.

Prüfung des Kaufvertragsentwurfes

Im nächsten Schritt prüft WunderAgent den Vertragsentwurf, um sicherzustellen, dass alle vereinbarten Details richtig dargestellt wurden und leitet diesen anschließend an den Eigentümer und den Kaufinteressenten weiter. Hier haben beide Seiten noch einmal die Gelegenheit, die Inhalte zu prüfen. Sollten dabei noch Fragen aufkommen, hilft Ihnen WunderAgent oder der zuständige Notar gerne weiter, so dass am Ende alle Unklarheiten beseitigt werden.

Vorzeitige Kündigung von Kreditverträgen

Bevor der Kaufvertrag unterzeichnet werden kann, müssen jedoch noch weitere Punkte geregelt werden. Oftmals bestehen noch laufende Darlehensverträge, die Eigentümer beim Kauf Ihrer Immobilie abgeschlossen haben, um die Finanzierung zu regeln. Diese können bereits vor dem eigentlichen Verkauf gekündigt werden. Auf jeden Fall sollte aber die Höhe des Ablösebetrages inklusive Vorfälligkeitsentschädigung formal angefragt werden. Hierzu sollte sich der Darlehensnehmer mit seiner Bank in Verbindung setzen.

WunderAgent übernimmt die Abstimmung mit der Hausverwaltung

Handelt es sich bei der Immobilie beispielsweise um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, wird dieses von einer Hausverwaltung betreut. Um den Eigentümerwechsel dabei reibungslos zu gestalten, sollte man den bevorstehenden Wechsel frühzeitig der zuständigen Verwaltung kommunizieren. WunderAgent hilft Ihnen dabei, notwendige Schritte, wie die Zwischenablesung von Zählerständen zu dokumentieren, oder den Übergang von eventuell geleisteten Kautionen zu koordinieren. Bei vermieteten Wohnungen übernimmt WunderAgent auch die Ansprache mit den Mietern für Sie, bei der es darum geht diesen mögliche Sorgen und Ängste zu nehmen, welche oftmals mit einem Eigentümerwechsel verbunden werden.

Vertretervollmacht

In der Regel sind bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages neben dem Notar sowohl der Verkäufer als auch der Käufer anwesend. Manchmal kann jedoch der Termin nicht von allen Parteien wahrgenommen werden. Um unnötige Verzögerungen zu vermeiden, kann entweder eine dritte Person vorab als Vertreter bevollmächtigt werden, oder der Vertrag wird zunächst vollmachtslos von einem Dritten unterschrieben. Wird ein Vertrag vollmachtslos für eine Partei unterschrieben, muss die “vertretende” Partei den Kaufvertrag bei einem Notar Ihres Vertrauens nachträglich genehmigen. WunderAgent unterstützt Sie natürlich bei der Erstellung einer Vertretungsvollmacht bzw. einer Nachgenehmigung.

Notarielle Beurkundung

Nachdem im Vorfeld alle Details geklärt wurden, kann der Kaufvertrag unterschrieben werden. Dieser Akt muss vom Notar beurkundet werden. Dabei wird die Willenserklärung von Käufer und Verkäufer nochmal verlesen, alle Sachverhalte geklärt und sichergestellt, dass sich beide Parteien über die rechtliche Tragweite des Geschäftes bewusst sind. Anschließend wird die Erklärung vom Käufer, Verkäufer und Notar unterzeichnet. Das Eigentum geht aber nicht direkt mit Abschluss des Kaufvertrages vom Verkäufer auf den Käufer über. Das erfolgt erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Diese wird vom Notar beantragt, ist jedoch i.d.R. an folgende Bedingungen geknüpft:

• Das Objekt muss lastenfrei übergeben werden.
• Der Käufer zahlt den fälligen Preis, inklusive der anfallenden Steuern und Gebühren.

Doch auch wenn alle Bedingungen erfüllt werden und der Notar die Eintragung ins Grundbuch beantragt, können Tage, Wochen und sogar Monate vergehen, bis die Eintragung tatsächlich vollzogen ist. Erst dann geht das Eigentum auf den Käufer über. Um unter anderem eine solche Verzögerung zu umgehen, ist es gängige Praxis, eine sogenannte Auflassungsvormerkung zu beantragen.

Auflassungsvormerkung

Bis der neue Eigentümer tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist, kann viel Zeit vergehen. In dieser Zeit können viele Szenarien eintreten, die den geplanten Erwerb gefährden oder sogar verhindern könnten. Solche Beispiele wären:

• Der Verkäufer erhält von einem Dritten ein besseres Angebot und tritt daher von der Vereinbarung zurück.
• Der Verkäufer meldet Insolvenz an, sodass Gläubiger auf die Immobilie zugreifen.
• Der Verkäufer belastet die Immobilie mit einer Grundschuld. Für diese muss dann der neue Eigentümer einstehen.

Diese Risiken können aber mit der Auflassungsvormerkung im Grundbuch ausgeschlossen werden. In der Praxis wird die Eintragung mit Unterzeichnung des Kaufvertrages vom Notar beantragt und i.d.R. innerhalb weniger Tage durch das Grundbuchamt vollzogen. Im Anschluss können keine weiteren Einträge vorgenommen werden, die das Recht des Käufers beeinträchtigen.

Sonderfälle

In manchen Grundbuchbezirken, wie z.B. Berlin, kann die Eintragung der Auflassungsvormerkung mehrere Wochen dauern. Dadurch würden sich ähnliche Probleme, wie bei der späten Eintragung des neuen Eigentümers ergeben. In solchen Fällen, gilt die sogenannte “Gewährleistung” der Vormerkung als ausreichendes Mittel. Dafür müssen folgende Punkte erfüllt werden:

• Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
• Anschließend kontrolliert der Notar, ob die Eintragung im Grundbuch vorgenommen wurde und
• keine zusätzlichen Einträge in der Zwischenzeit beantragt wurden, welche den Verkauf stören könnten.

Löschungsbewilligungen bzgl. Altlasten oder Vorkaufsrechten einholen

Immobilien werden i.d.R. lastenfrei übergeben. Neben dem gängigen Hypotheken- oder Grundschuldeintrag gibt es auch:

• Grunddienstbarkeiten
• Vorkaufsrechte
• Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten, etc.

WunderAgent unterstützt Sie gerne bei der Einholung von Löschungsbewilligungen.

Koordinierung neuer Grundschuldeintragung

Die meisten Immobilienkäufe werden mit Hilfe einer Bank finanziert. Um jedoch einen Kredit gewährt zu bekommen, verlangt jedes Kreditinstitut eine Sicherheit. Hierfür kann man beispielsweise das zu erwerbende Objekt selbst zur Verfügung stellen. Das Problem dabei ist, dass nur der Eigentümer das Grundstück durch eine Eintragung im Grundbuch belasten kann. Neuer Eigentümer wird man aber nur mit der Zahlung des Kaufpreises inkl. Steuern, für das in der Regel das Kapital aus dem Darlehensvertrag benötigt wird. Allerdings verlangt die Bank wiederum eine Sicherheit für das Kapital. Für die Lösung dieser Problematik gibt es die Beleihungsvollmacht als gängiges Mittel

Die Beleihungsvollmacht

Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer schon vor der Eigentumsüberschreibung, Hypotheken oder Grundschulden zur Eintragung in das Grundbuch vor dem zuständigen Notar zu beantragen. Der Verkäufer übernimmt keine persönliche Haftung gegenüber den Gläubigern. Die Grundpfandrechte dienen ausschließlich bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung zur Absicherung des finanzierten und tatsächlich an den Verkäufer gezahlten Kaufpreis.

Lastenfreiheitsbestätigung

Der Käufer möchte seine neue Immobilie lastenfrei übernehmen. Gegebenenfalls bestehen auf dem Grundstück noch Belastungen aus Kreditverträgen des Verkäufers, die abgelöst werden müssen. Nachdem ein solches Darlehen vorzeitig gekündigt wurde, erteilt die Verkäuferbank eine Lastenfreiheitsbestätigung, die zur Löschung der Grundschuld im Grundbuch notwendig ist.

Kaufpreisfälligkeitsmitteilung

Sobald der Notar feststellt, dass

• die Auflassungsvormerkung eingetragen ist,
• das Grundstück, wie vereinbart, lastenfrei ist
• und die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (bei Wohnungsverkäufen) vorliegt,

verschickt er eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer. Dieser wird damit aufgefordert den vereinbarten Kaufpreis bis zur im Kaufvertrag geregelten Frist zu überweisen.

Käufer zahlt Steuern, Gebühren & Kaufpreis

Der Käufer überweist den vereinbarten Kaufpreis, alle anfallenden Gebühren (z.B. für den Notar, Makler, etc.) sowie die Steuern (Grunderwerbsteuer). In der Regel ist mit der Zahlung des Kaufpreises der Nutzen-Lasten-Wechsel verbunden. Damit wird der Käufer der wirtschaftliche Eigentümer des Objektes, bevor er im Grundbuch als tatsächlicher Eigentümer eingetragen wurde. Dadurch erlangen beide Parteien Planungssicherheit. Es ist dann geklärt ab wann der Käufer die Immobilie nutzen darf und auch ab wann er für anfallende Lasten (Versicherungsbeiträge, Hausgeld, etc.) aufkommen muss.

Objektübergabe

Je nach Vereinbarung im Kaufvertrag erfolgt die physische Objektübergabe. Die ordentliche Übergabe hat eine nicht zu unterschätzende Bedeutung, die sehr gewissenhaft und fachmännisch erfolgen sollte, um eventuelle Rechtsansprüche geltend machen zu können. Dazu gehören:

• Schlüsselübergabe
• Erstellung eines Übergabeprotokolls
• Aushändigung aller Objektunterlagen

Endgültige Eigentumsüberschreibung

Mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer endgültig Eigentümer der Immobilie. Damit verbunden wird die Auflassungsvormerkung gelöscht.

Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Schauen Sie sich auch gerne unseren Artikel zum Thema Hausverkauf an: